Tahliye Taahhütnamesi Ve Aile Konutu İtirazı

Günümüz ekonomik şartlarının zorluğu ve kötüleşen gidişatı kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların artmasını kaçınılmaz hâle getirmiştir. Özellikle kira bedellerine ilişkin piyasanın son dönemdeki anormal yükselişi ve kiraya veren ile kiracının kira bedeli hususunda yaşadıkları anlaşmazlıklar, kiraya verenlerin kiracıları mecurdan çıkartma girişimlerine (tahliye sürecine) yönelmesine yol açmaktadır.

Kiraya verenin tahliyeye ilişkin girişimlerinde son dönemde en sık karşılaşılan kavramlardan biri de tahliye taahhütnameleridir. İşbu yazımızda tahliye taahhütnamesi kavramı güçlü ve zayıf yönleriyle kapsamlı bir şekilde ele alınacak, yapılabilecek çeşitli itirazlarla birlikte detaylı bir şekilde izah edilmeye çalışılacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ?

Tahliye taahhütnamesi; kiralayan ile kiracı arasında imzalanan, kiralanan taşınmazın belli bir tarihte tahliye edilmesine ilişkin anlaşmadır. Kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Doktrinde ve mahkeme kararlarında yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için düzenlenebileceği kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nelerdir ?

Tahliye taahüdüne ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Maddenin lafzına ve genel hukuk bilgisi kapsamında konuya bakıldığında dört adet geçerlilik koşulu karşımıza çıkmaktadır:

• Tahliye Taahhütnamesinin yazılı olması

• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması (Uygulamada Kira sözleşmesi ile aynı veyahut daha önceki bir tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri de geçersiz sayılmaktadır.)

• Tahliye tarihinin belirli, açık, sarih olması (gün-ay-yıl bakımından net bir tarih içermesi)

• Tarafların serbest iradesine dayanması (Borçlar Kanunu’nun sözleşmelere ilişkin genel hükümleri kapsamındaki koşullardandır. Uygulamada boş kağıda imzanın yaygınlaşması hasebiyle önem arz etmektedir.)

Tahliye Taahhütnamesi Sonradan Doldurulabilir mi ?

Tahliye taahhütnamesine ilişkin uygulamada en çok karşılaşılan sorun işbu sözleşmenin en başta boş bir şekilde imzalanması, metnin daha sonra kiraya verenin iradesine göre doldurulmasıdır. Bu hususta cevaplanması gereken ilk soru boş kağıda atılan imzanın geçerli olup olmadığıdır. Doktrinde ve mahkeme kararlarında boş kağıda (beyaza imza, açığa imza diye de adlandırılmaktadır) veya benzeri bir maddeye atılan imzaların üstünün sonradan doldurulup borç senedine dönüştürülmesi durumunda, sonradan yazılan metnin o metindeki imzayı atanın iradesine uygun olduğu bir âdi karine olarak kabul edilmektedir. Yani kiracı işbu metnin iradesine aykırı olarak düzenlendiğini ve imzasının kira sözleşmesi sırasında veya daha öncesinde alındığını iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür..

Tarafların serbest iradesi bakımından konuya bakıldığında da aynı sonuçla karşılaşılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda irade sakatlığı hâlleri yanılma, aldatılma ve korkutulma olarak belirtilmiştir. Herhangi bir sözleşmeyi işbu irade sakatlıkları varlığında imzalayan taraf; yanılma ve aldatılma durumunda öğrendiği tarihten, korkutulma durumunda ise korkunun etkisinin geçtiği tarihten itibaren 1 yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını, sözleşmeyi kabul etmediğini bildirmekle yükümlüdür. Aksi hâlde sözleşmeyi kabul ettiği varsayılır.

Burada kiracı bakımından en önemli sorun ispat yükümlülüğüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200. ve devamındaki maddeleri gereği hukuk sistemimizde senede karşı ileri sürülen iddiaların senetle ispatlanma zorunluluğu bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü iki tarafın da imzasını haiz bir belge olması nedeniyle senet niteliğindedir. Bu sebeple yapılacak itiraz da senet niteliğinde bir belge ile gerçekleştirilmelidir. Senede karşı senetle ispat yükümlülüğünün her ne kadar istisnaları olsa da (delil başlangıcı, irade bozuklukları durumunda her türlü delil ile ispatlayabilme vs.) bu durum ispat yükümlülüğünün kiracıda olduğu gerçeğini değiştirmemektedir.

Sonuç olarak kiracının metnin kiralama tarihinden sonra doldurulduğunu ya da iradesi dışında doldurulduğunu (mobilya satımı için imza atmıştım karşı taraf metni tahliye taahhütnamesine çevirmiş vs. gibi) iddia etme hakkı vardır ve fakat ispatı pek de kolay olmayan bir husustur. İspatlanamadığı sürece taahhütnamenin geçerli olduğu gerçeğini değiştirmeyecektir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye İşlemleri Nasıl Yapılır ?

Elinde tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin önünde iki seçenek vardır: İcra takibi yoluyla tahliye talebi veya direkt olarak dava açmak suretiyle tahliye talebi. İşbu taleplerin kanun gereği tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihinden sonra bir ay içinde yöneltilmesi gerekmektedir. Örneğin taahhütnamede tahliye tarihi olarak 09.11.2022 yazıyorsa tahliye talepli icra takibi ya da tahliye davası 09.11.2022 - 09.12.2022 tarihleri arasında açılmak zorundadır.

İcra takibi açılması durumunda kiracı bir hafta içinde işbu takibe itiraz ederek takibi durdurabilir. Bu durumda kiraya veren itirazın kaldırılması kapsamında icra mahkemelerine ya da itirazın iptali davası kapsamında sulh hukuk mahkemelerine başvurmak durumundadır.

Dava açılması durumunda ise dava dilekçesi tebliğ edildikten sonra kiracı cevap dilekçesi ile itirazlarını sunacak, süreç mahkemenin yoğunluğuna ve konuya hakimiyetine göre işleyecektir.

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Hangi İtirazlarda Bulunulabilir ?

İmzaya İtiraz Nelere Yol Açar ?

Tahliye taahhütnamesinin sebep olarak gösterildiği icra takibi veya davalara karşı hangi itirazların ileri sürülebileceğinden yukarıda kısaca bahsettik (irade sakatlığı, sözleşmenin kiralananın tesliminden sonra düzenlendiği vs.). Şüphesiz ki geçerlilik koşullarından herhangi birinin eksikliği itirazımıza konu olabilir; bunlar tahliye tarihinin açıkça belirtilmemesi, sözleşmenin yazılı olmaması ve yukarıda bahsettiğimiz hususlar olarak sıralanabilir. Bunlar dışında işbu başlık altında özellikle üzerinde duracağımız husus imzaya itirazdır.

Yazımızın başında tahliye taahhütnamesinin güçlü ve zayıf yönlerinden bahsedeceğimizi belirtmiştik, imzaya itiraz hususu kanaatimizce tahliye taahhütnamesinin en zayıf karnıdır. Sanılanın aksine tahliye taahhütnamesi pek de güçlü bir tahliye sebebi değildir. Sebebi, kiracının imzaya itirazı hâlinde sürecin en az bir buçuk-iki yıl kadar uzayacak olmasıdır. Bu süre mahkemenin yoğunluğuna göre daha da artabilmektedir. Kiracının en kısa sürede çıkartılmasının amaçlandığı tahliye süreçlerinde bu denli uzamalar kiraya verenin menfaatlerini çıkmaza sokmakta, beklenen verimi son derece azaltmaktadır.

Kiracının taahhütnamedeki imzasının gerçek olması imzaya itiraz etmesine engel değildir. İster gerçekten imzalamış olsun ister olmasın yapılacak imza itirazı sürecin uzaması için yeterli olacaktır. Bunun sebebi uygulamada imzaya ilişkin teknik incelemelerin uzun sürmesi, alanında uzman tecrübeli avukatlarca bu sürecin daha da uzatılabilmesi ve icra mahkemelerinin imzaya itiraz hususlarını incelememesi olarak gösterilebilir.

Her ne kadar bu konuda yetkileri olsa da icra mahkemeleri, tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edilmesi durumunda konuyu incelememektedir. Bu sebeple tahliye taahütnamesi kaynaklı icra takibi başlatan kiraya veren, kiracının olası imzaya itirazı durumunda icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması yoluna başvurmamalıdır, güncel uygulamada bu yolu izleyerek sonuç alması mümkün gözükmemektedir. İmzaya itiraz durumunda kiraya veren genel mahkeme niteliğindeki Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurmalı, hak arayışını orada devam ettirmelidir.

İster icra takibi sonrası imza itirazı karşısında dava yoluna başvurulsun, ister direkt olarak dava açılmış olsun, imzaya itiraz sürecin uzamasına sebep olacaktır. Bu sebeple tahliye taahhüdüne ilişkin düzenlemelerin noter huzurunda kiraya veren ve kiracının katılımı ile yapılması, taahhütten beklenen verimin alınması hususunda önem arz etmektedir. Noter huzurunda imzalanan bir tahliye taahhütnamesi gerek imzaya itiraz edilemeyecek olması gerekse sürecin daha hızlı işleyecek olması (çoğunlukla kiracının kendiliğinden mecuru tahliyesi) sebebiyle tavsiye ettiğimiz yöntemdir.

Kiralananın Aile Konutu Olması Neleri Değiştirir ?

Tahliye Taahhüdüne Karşı Aile Konutu İtirazında Bulunulabilir mi ?

Medeni Kanun'un 194. maddesi "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez...(4) Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."

Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez...(3) Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır." hükmünü haizdir.

Türk Hukukunda aile konutu "eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konut" olarak tanımlanmıştır. Yukarıdaki maddelerden anlaşılacağı üzere aile konutuna ilişkin bir fesih işleminde eşlerin ortak rızası gerekmektedir. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlem olduğu için, eşlerden birinin rıza göstermediği taahhüdün geçerli olmadığı sonucu doğacaktır.

"Eşe önceden verilmiş soyut ve genel bir rıza yeterli değildir. Somut ve fesih bildirimine ilişkin olarak verilmelidir. Fesihten sonra verilen rıza da geçerlidir. Sonradan verilen rıza geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğurur." (Nihat Yavuz, Yargıtay 3. HD. Onursal Başkanı, KİRA HUKUKU 9. Baskı, s.791)

"Kiralanan yer bir aile konutu ise, kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından yapılmış olsa bile, tahliye taahhüdünün geçerli olması için diğer eşin de TMK.mad.194/1 gereği bu taahhüde rıza göstermesi gerekir. Gerçekten de sözü edilen TMK.194/1 hükmüne göre "Eşlerden biri, diğer eşin rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. "Burada kira sözleşmesinin feshine kiracı eş tarafından neden olacak durumlar da hedeflenmiştir. Aksi takdirde kiracı eş doğrudan sözleşmeyi feshetmeyip tahliye taahhüdü vererek aynı amacı sağlar ki bu da kanunu dolanmaktan başka bir şey değildir. Tüm bunlardan çıkan sonuç şudur: Tahliye taahhüdünün geçerliliği için, kiracı olmayan eşin de rızası şarttır." (Nihat Yavuz, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı, KİRA HUKUKU 9. Baskı, s.798)

Konu hakkında şahsi fikrimiz kanun lafzının ve amacının gayet açık olduğu, tahliye taahhütnamesine rızası olmayan eşin bunu dava dahil her aşamada ileri sürebileceği yönündedir. Burada önemli olan husus taahhütnamenin verildiği tarihte konutun "aile konutu" niteliğini haiz olması ve kiracı olmayan eşin tahliye taahhütnamesine somut rızasının bulunmamasıdır. Somut rıza taahhütnamenin geçerliliği yönünden önemlidir, zira soyut ve genel bir rızaya izin vermek konuyu suistimale çok açık hâle getirecek, kanunun amacına uymayacaktır. Ayrıyeten taahhütnamenin verildiği tarihte konut "aile konutu" niteliğini haiz değilse (örneğin evlilik taahhütnameden sonra gerçekleştiyse) burada dürüstlük kuralları uyarınca kiraya verenin hakkının korunması gerektiği, taahhütnamenin geçerli olacağı kanaatindeyiz. Kiraya verene sürekli olarak konutun "aile konutu" niteliğinde olup olmadığını araştırma yükümlülüğü getirilemez, taahhütnamenin düzenlenmesi sırasında bu hususun araştırılması yeterlidir.

Şahsi görüşümüz ve genel doktrin görüşü bu şekilde olmakla birlikte uygulamada mahkemelerin henüz bir görüş birliğine varamadığını da belirtmek durumundayız, şöyle ki:

Konu hakkında bazı mahkemeler aile konutu itirazını her aşamada kabul etmekte, durumun tespiti için "aile konutunun tespiti" davası açılmasına imkan tanımakta ve bunu bekletici mesele yapmaktadır:

"Bu hüküm göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın "aile konutu" olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin " aile konutu " olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu'nun 19.10.2005 gün ve 2005/12-652 esas ve 2005/583 karar sayılı ilamında da vurgulanmıştır." (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/12-676 E., 2005/600 K.)

"Şikayetçi tarafından Bakırköy 4. Aile Mahkemesinin 2012/25 E. sayılı dosyası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir." (Yargıtay 12. HD. 2013/11579 E., 2013/18318 K.)

Bazı mahkemeler ise icra takibi ya da dava açılmadan önce yapılmayan aile konutu bildiriminin sonradan yapılmasının bir anlam ifade etmeyeceği, bunun bekletici mesele yapılamayacağı kanaatindedir:

"Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir." (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 2022/1054 E., 2022/1010 K.)

Bir hukukçu olarak Antalya Bölge Adliye mahkemesinin konuyu yanlış değerlendirdiği kanaatindeyiz. Mahkeme somut olayda aile konutu itirazı için kiracı olmayan eşin sözleşmeye taraf olması şartını aramıştır. Hâlbuki aile konutu itirazında bulunmak için sözleşmenin tarafı olmak gibi bir yükümlülük bulunmamaktadır. "Kira sözleşmesinin feshinde eşin açık rızasının aranması, onun sözleşme tarafı olmasından doğan bir hak olmayıp kanunun düzenlemesine dayalı, doğrudan kanundan doğan bir haktır." (Mithat Ceran, Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınevi, 3. Baskı, Ankara, 2019, s. 989.). Elbette kiraya verenin, bildirimde bulunmayıp sözleşmenin tarafı hâline gelmeyen eşe davayı yöneltmesi ya da tebliğde bulunması gibi bir yükümlülüğü söz konusu değildir, fakat bu durum kiracı olmayan eşin aile konutu itirazında bulunamayacağı anlamına gelmeyecektir. Konutun taahhütnamenin verildiği tarihte ve dahi güncel durumda aile konutu niteliğini haiz olup olmadığı araştırılmalı, gerekirse bu hususta "aile konutunun tespiti" davası açılmasına izin verilerek işbu davanın sonucu bekletici mesele yapılmalıdır.

Ayrıyeten unutulmamalıdır ki bir yerin aile konutu olduğuna ilişkin bildirimde bulunmak ya da dava açmak orayı aile konutu hâline getirmez, aksine orası zaten aile konutu niteliğinde olduğu için bu bildirim yapılır ya da dava açılır. İşbu bildirim ya da dava açıklayıcı-tespit edici niteliktedir, kurucu-yenilik doğuran bir işlem değildir. Bu sebeple tahliye davasından önce ya da sonra yapılması bir şeyi değiştirmemelidir, her hâlükarda doğruluğu ve taahhüt sırasında da aile konutu niteliğini haiz olup olmadığı araştırılmalı, buna göre karar kurulmalıdır.

Yukarıda izah ettiğimiz üzere tahliye taahhütnamesi, senet niteliğini haiz olması sebebiyle her ne kadar çok güçlü ve kesin bir tahliye delili olarak görülmekteyse de, imzaya itiraz gibi bir o kadar zayıf yönleri de bulunmaktadır. Kanaatimiz noter huzurunda düzenlenmeyen tahliye taahütnamelerine karşı alanında uzman avukatlarca rahatlıkla savunma yapılabileceği, tahliye sürecinin engellenemediği durumlarda dahi en azından olabildiğince geciktirilebileceği, bu sebeple noter huzurunda düzenlenmemiş tahliye taahhütnamelerine çok da itibar edilmemesi gerektiği yönündedir. Aile konutu itirazı ise mahkemelerde tam anlamıyla bir görüş birliği bulunmamakla birlikte ciddiyetle incelenmesi gereken bir husustur, kanaatimiz sürecin her aşamasında bu itirazın dikkatlice incelenmesi gerektiği yönündedir.

Tahliye taahütnamesine ilişkin tüm bu hususların detaylı bir hukuk bilgisi ve uygulamadaki sürece hakimiyet gerektirmesi hasebiyle uyuşmazlık taraflarının alanında uzman avukatlardan hukuki destek almaları tavsiyemizdir. Aksi hâlde hak kayıpları kaçınılmaz olacak, süreç istenilen zaman diliminde sonuçlandırılamayacaktır.

Av. Arif Yıldız